Identifier et caractériser l'immobilier de loisir dans les stations touristiques
Le Cerema, en partenariat avec Atout France, a développé la méthode CONITIFF® (CONnaissance de l'Immobilier Touristique à partir des Informations Foncières et Fiscales). Grâce à l’utilisation des Fichiers fonciers, du fichier fiscal des Résidences Secondaires et de DV3F , cette méthode apporte une connaissance fine de l’immobilier de loisir dans les stations balnéaires et de montagne.
Une connaissance actuelle limitée et hétérogène
La connaissance du parc immobilier de loisir dans les stations balnéaires et de montagne et de ses dynamiques de développement est un préalable indispensable à l’élaboration d’un projet de territoire ou d’une stratégie locale de remise en tourisme de l’immobilier de loisirs pouvant nécessiter une forme de réhabilitation. Or, cette connaissance n’a jamais été réellement stabilisée : si l’estimation du parc d’hébergement est considérée comme assez fiable dans quelques stations bien outillées, les méthodes et références utilisées ailleurs peuvent diverger et présentent souvent des imprécisions ou des lacunes.
Une méthode reproductible et communicante
Face à ce constat, le Cerema et Atout France ont réalisé, en partenariat, une étude pour mettre au point une méthode d’observation :
- stabilisée, en s’appuyant sur des données publiques directement accessibles et pérennes dans le temps ;
- souple et homogène, pour qu’elle puisse être mise en œuvre sur l’ensemble des territoires et sur différents périmètres d’analyse ;
- simple et reproductible, pour permettre, soit au plus grand nombre de réaliser l’observation, soit de minimiser l’assistance technique nécessaire ;
- communicante, dans le but d’exploiter facilement les résultats obtenus et d’en faire un outil d’aide à la décision.
Cette méthode a d’ores et déjà été déployée dans différents territoires, et notamment sur les 13 stations touristiques retenues dans le cadre d’un programme d’action de France Tourisme Ingénierie visant à mener des expérimentations en matière de rénovation de l’immobilier de loisir et de transition énergétique.
L’apport primordial des Fichiers fonciers et de DV3F
La méthodologie développée repose sur l’exploitation des Fichiers fonciers, du fichier fiscal des Résidences Secondaires et de la donnée DV3F (issue des Demandes de Valeurs Foncières).
Elle s’appuie sur un ensemble de scripts SQL permettant d’interroger ces données et d’obtenir différentes représentations du parc immobilier agrégées à différentes échelles (de la collectivité au bâtiment) :
- typologie des hébergements : copropriété, centre de vacances, hôtel, résidence secondaire, résidence de tourisme ;
- capacité d’accueil : nombre de lits estimé par m² ou par nombre de pièce ;
- surfaces et nombre de pièces ;
- périodes de construction ;
- âge, origine géographique et statut juridique des propriétaires ;
- dynamiques et prix des mutations ;
- etc.
L’un des atouts de la méthode est son adaptabilité à différents périmètres géographiques, permettant de s’affranchir des découpages administratifs pour correspondre au mieux aux territoires touristiques.
La data-visualisation, pour une meilleure appropriation des résultats
Les résultats « bruts » de la méthode CONITIFF® sont des tables géographiques au format PostgreSQL-PostGIS. Si l’accès à ces résultats est possible via un interpréteur graphique ou un pro-logiciel SIG comme QGIS, leur lecture et leur utilisation restent complexes et peu conviviales.
Le Cerema a donc développé un outil de data-visualisation (de type « dashboard » construit avec R-studio et Shiny), associé à la méthode et permettant d’afficher à différentes échelles :
- des cartes de localisation (p.ex des bâtiments, des propriétaires) ;
- des cartes thématiques (p.ex le nombre de lits en fonction du typé d’hébergement) ;
- des cartes interactives (p.ex période de construction des bâtiments) ;
- des graphiques ;
- des fiches récapitulatives
et d’exporter les résultats sous forme de tableurs.
La data-visualisation prend tout son sens dans cette méthode CONITIFF® : elle permet une meilleure appropriation par les services concernés des différentes collectivités territoriale couvertes par l’étude. Elle s’appuie sur des logiciels libres, modernes et puissants qui permettent de façon simple et efficace d’interroger des bases de données géographiques complexes.
