Approche de la rétention foncière dans le Pas-de-Calais

Les récentes lois donnent aux documents d’urbanisme les outils leur permettant de limiter leur consommation d’espaces, à travers deux leviers :

• l’augmentation de la densité des opérations d’aménagements ;
• la mobilisation de foncier compris dans l’espace bâti.

Cette mobilisation peut se réaliser par des opérations de densification des parcelles déjà existantes, par du renouvellement urbain, ou par une construction sur les espaces libres, communément nommés « dents creuses ».

Dans les documents d’urbanisme, un important travail est réalisé afin de qualifier la mutabilité des espaces. Cependant, en pratique, on s’aperçoit qu’un certain nombre de terrains, idéalement placés et sans contraintes apparentes, ne sont pas construits. En particulier, ces parcelles n’ont pas fait l’objet de transactions récentes : ce sont donc des terrains « dormants », que le propriétaire ne souhaite ni vendre, ni transformer. Ce phénomène est qualifié de « rétention foncière ».

Au vu de leurs emplacements et de la qualité de l’aménagement possible sur ces parcelles, leur mobilisation permettrait de limiter l’étalement urbain, tout en permettant aux collectivités de répondre à leurs besoins en termes de construction de logements.

Cette étude a donc pour objectif d’étudier le décalage entre la mutabilité théorique (un espace libre est constructible, et sera donc construit), et la mutabilité de projet (en pratique, le terrain ne se construit pas).

Fort de cette observation, le Cerema Nord-Picardie a réalisé, pour le compte de la DDTM du Pas-de-Calais, une étude permettant de caractériser le phénomène de rétention foncière. Cette étude explique donc le phénomène, en donnant un cadre théorique permettant de préciser les raisons de la rétention. Seront ensuite listés les différents leviers et actions pour permettre de lutter contre ce phénomène.

Le second objectif est d’arriver à quantifier le phénomène selon les types de territoires (rural, périrubain, urbain), les types d’espaces (zones d’activités, etc.), ou les types de propriétaires. Cette partie permet notamment de déterminer si le phénomène est majeur et dimensionne fortement la planification, ou reste marginal, et de permettre de décider les leviers à mettre en œuvre.