Revitalisation des villes moyennes et centres-bourgs: la vacance du parc de logements dans l’Oise

Dans le cadre de la mise en œuvre de la politique de revitalisation des villes moyennes et centres-bourgs* sur son territoire, la Direction Départementale des Territoires (DDT) de l’Oise a sollicité l’expertise du Cerema afin d’objectiver la situation isarienne en matière de vacance du parc de logements.

En 2019, le Cerema a produit une analyse portant sur la vacance des logements dans l'Oise, et fourni une série de fiches territoriales pour permettre aux acteurs de connaître les caractéristiques et l'évolution du parc de logements vacants.

Logements à vendre (@Bernard Suard - TERRA)

Identifier les causes de la vacance prolongée des logements

Cette étude réalisée par le Cerema pour le compte de la DDT de l'Oise poursuivait deux objectifs principaux:

  • éclairer l’action de la DDT en matière d’accompagnement des territoires, notamment dans l’élaboration des documents stratégiques de programmation.

  • prioriser les enjeux face une grande variété de situations.

Les logements vacants ont dans un premier temps été identifiés au sein de la base de données des fichiers fonciers, en les distinguant selon l’ancienneté de la vacance. En effet, cette source fiscale permet d’identifier les logements vacants à une échelle très fine sur plusieurs millésimes et de distinguer notamment deux types de vacance :

  • La vacance de rotation : il s’agit d’une situation de vacance provisoire et de courte durée où le logement est inoccupé en attendant un nouveau locataire ou un acheteur. Cette vacance incompressible est nécessaire pour assurer l’entretien du parc et participe à la fluidité des parcours résidentiels.
  • La vacance structurelle : le logement reste vide pendant plus d'une année, soit parce que le marché immobilier est peu actif, soit parce que le logement n'est plus en adéquation à la demande qui s’exerce sur le marché du logement (obsolescence, blocage juridique).

Ces logements sont qualifiés du point de vue de leur type (maison ou appartement), de leur taille, de leur année de construction, de leurs éléments de confort, ou encore de leur type de propriétaire (physique ou moral). L’évolution de la vacance entre 2014 et 2017 est étudiée et les logements vacants en 2017 sont géolocalisés.

Grahique - caractéristiques des logements vacants de 3 ans et plus dans les centres-bourgs

Corréler la vacance avec des indicateurs de marché

Dans un second temps, les informations relatives aux logements vacants sont mises en relation avec un certain nombre d’indicateurs de marché tels que la dynamique de construction neuve, le marché du logement ancien ou encore l’évolution démographique des ménages. Cela a permis de définir une typologie de territoire et d’effectuer une comparaison statistique entre :

  • Les villes moyennes et les centres-bourgs de l’Oise entre eux
  • Les villes moyennes et les centres-bourgs de l’Oise au regard de leur environnement (défini comme le bassin de vie auquel ils appartiennent).

Nos travaux ont notamment révélé :

  • Le taux de vacance dans les villes moyennes de l’Oise s’élève à 9,3 % dont 2,2 % de vacance de longue durée (3 ans et +) . Dans les centres-bourg, le taux global est un peu plus faible (8,7 %) mais la vacance de longue durée est comparable un peu plus élevée (2,4 %).
  • On observe une grande variété de situations selon les territoires étudiés. Le taux de vacance global est en général plus élevé dans les villes moyennes et les centres-bourgs que dans le reste de leurs bassins de vie, ce qui s’explique surtout par une rotation plus importante vraisemblablement liée à un parc locatif plus présent.
  • Les logements petits, collectifs, anciens et de mauvaise qualité sont sur-représentés parmi les logements vacants depuis 3 ans et plus.

La ville de Senlis se distingue par un taux de vacance de longue durée très supérieur à celui des autres villes moyennes, et en forte hausse. Un constat similaire peut être fait sur les centres-bourgs de Aumale, Formerie, Gournay-en-Bray, Ham et Roye. La situation de Senlis est d’autant plus remarquable qu’il s’agit d’un des territoires de l’Oise où le marché est le plus tendu. Cela peut s’expliquer pour partie par une vacance significative dans le parc social.

Afin que la DDT 60 soit en mesure de prioriser les enjeux liés à la vacance du parc de logements, des fiches de synthèse ont été réalisées par ville moyenne et par centre-bourg, apportant pour chacune d’entre elles des éléments d’analyse plus détaillés.

L’étude constitue ainsi un apport à la connaissance de la situation du logement vacant dans l’Oise, préalable à la définition des politiques publiques visant à la résorber : zéro artificialisation nette ou encore plan national de mobilisation des logements et locaux vacants.

* Il n’existe pas de définition stabilisée des villes moyennes et centres-bourgs. Notre étude a porté sur toutes les communes de plus de 5000 habitants de l’Oise ainsi que toutes les communes centres des bassins de vie définis par l’INSEE.