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Un observatoire exhaustif à la copropriété à Valenciennes Métropole
Le Cerema Hauts-de-France et la Communauté d’Agglomération Valenciennes Métropole (CAVM) ont mené en 2019 une action de R&D sur l’observation des copropriétés et le pré-repérage des copropriétés fragiles. Ce travail d’identification, préalable à la mise en place d’une étude pré-opérationnelle d’OPAH-RU avec un volet copropriétés en 2020, s’inscrit notamment dans le cadre d’Action Cœur de Ville (plus de 3/4 des copropriétés de la métropole étant à Valenciennes).
Une première phase a permis d’identifier, de géolocaliser et de caractériser l’ensemble des copropriétés du territoire. La table des unité parcellaires (TUP) du millésime 2017 des Fichiers fonciers a constitué la source principale qui a été appariée à d’autres bases de données : Registre national d’immatriculation des copropriétés, DV3F, fichiers de la taxe d’habitation, table des locaux et des propriétaires des Fichiers fonciers. Ce travail a été consolidé par un repérage de terrain réalisé par les services de la CAVM. Certaines emprises ont été enlevées ou ajoutées mais les observations sur site ont très majoritairement corroboré les informations issues des Fichiers fonciers.
Dans un second temps, un travail de caractérisation du niveau de fragilité potentiel de chaque copropriété a été réalisé. Il reposait sur plusieurs critères et notamment la situation vis-à-vis du marché (importance de la vacance de 2 ans et plus, prix des transactions comparées à celles de biens comparables en matière de typologie et de localisation), la situation socio-économique des occupants, la situation financière de la copropriété ou encore la qualité extérieure du bâti. Les principaux syndics du territoire ont ensuite été rencontrés pour ajuster la fragilité en fonction de leur connaissance.
577 copropriétés comprenant au moins deux logements d’habitation ont été identifiées au sein du territoire, parmi lesquelles 56 répertoriées comme potentiellement en fragilité forte ou très forte. Le Registre constitue un apport intéressant par rapport aux Fichiers fonciers, notamment pour ce qui est de la situation juridique et financière des copropriétés (identification du syndic, procédure éventuelle en cours, montant des impayés, etc). Cependant, le taux d’immatriculation des entités de moins de 10 logements, surreprésentées dans la classe de fragilité la plus élevée, est faible au moment où est réalisé l’appariement entre les deux bases. La CAVM, associée à la construction de la méthode, pourra procéder en interne à l’actualisation des données et observer la trajectoire des copropriétés sur plusieurs années.
Plus d’informations : site du cerema
Contacts : Gilles Verley (gilles.verley@cerema.fr) et Olivier Dupré (olivier.dupre@cerema.fr)